リゾート物件の仲介

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自宅からの所要時間や山か海かを重視して

エリア選びでまず重要なのは、自宅からの所要時間。横浜在住なら熱海・伊豆、東京の西部に自宅があるなら八ヶ岳・蓼科など、自動車のアクセスがよいところを選ぶのが、別荘を使いこなす第一の条件です。また、車が運転できなくなっても気軽に行き来できるよう、鉄道をはじめ、高速バスなど公共交通機関の運行状況も調べておきましょう。

また、地域活性化の観点から、移住者に対しての税制の優遇を行う市町村もあります。定住を視野に入れるなら、自治体の受け入れ態勢に注目してみても面白いと思います。

エリアとして人気が出れば、大型のショッピングモールやアウトレットなど、商業・レジャー施設が充実し、魅力を増していくことも十分に考えられます。

ただし、山か海か、温泉の有無は不変の条件と心得ましょう。

房総

海と温暖な気候に恵まれた半島

外房は新鮮な海の幸や良質の波、交通アクセスのよさが定住者を引きつける。内房は割安な料金で楽しめるゴルフ場が充実。アクアラインの大幅値下げでレジャー客が増えれば将来人気が上がる可能性も。平坦地が多い。

温泉の有無
無し
交通アクセス
鉄道
  • 東京-上総一ノ宮 61分 (特急わかしお)
  • 東京-安房鴨川 114分 (特急わかしお)
  • 東京-木更津 56分 (特急さざなみ)
  • 葛西IC-東金IC 51km (東関東自動車道・京葉道路・千葉東金道路など)
  • 葛西IC-富浦IC 90.3km (東京湾アクアライン・富津館山道路など)

伊豆・熱海

海と温泉、温暖な気候でオールマイティー

温泉観光地熱海から、伊豆高原、南伊豆へと南下するごとに趣を変えながら、美しい砂浜と海、眺望が点在する。見どころも多く、熱海-東京間は新幹線で47分と通勤可能。定住者による独特のリゾート文化も華やかです。

温泉の有無
有り (ただし場所による)
交通アクセス
鉄道
  • 東京-熱海 47分 (東海道新幹線)
  • 東京IC-小田原西IC 66.7km (東名高速道路、小田原厚木道路など)

軽井沢

高原都市と呼ばれる王道リゾート地

伝統的な避暑地。大型の商業施設や通年営業するショップ・レストランがあり、その豊かさは都市さながら。別荘オーナーでにぎわう夏から、通勤する定住者が静に暮らす冬まで一年を通して利用価値の高いエリアです。

温泉の有無
無し (ただし場所による)
交通アクセス
鉄道
  • 東京-軽井沢 67分 (長野新幹線)
  • 練馬IC-碓氷軽井沢IC 130km (関越自動車道)

八ヶ岳・蓼科

八ヶ岳連峰抱かれ山遊びに最適な高原

牧場が散在する高原らしい風情。スキーや登山目的の別荘利用者に人気が高い。比較的安価なため、自然と一体化したゆとりある物件を求める人に向く。中心駅の茅野には大型のスーパーもあり、生活にも便利。

温泉の有無
無し
交通アクセス
鉄道
  • 新宿-茅野 119分 (特急スーパーあずさ)
  • 高井戸IC-諏訪IC 239.3km (中央自動車道)

那須

温泉が豊富 商業施設の新規オープン

130以上もの温泉に恵まれた温泉リゾート。3月に開設した東北自動車道黒磯ICそばに「那須ガーデンアウトレット」がオープンし、レジャー面も充実。ゴルフはもちろん、熱気球やパラグライダーなどのアウトドアレジャーも楽しめます。

温泉の有無
有り
交通アクセス
鉄道
  • 東京-那須塩原 71分 (東北新幹線)
  • 川口JCT-西那須野・塩原IC 152.2km (東北自動車道)

物件の種類と探し方のコツ

マンション

魅力と注意点
手間がかからず使いやすい 管理費の金額に注意

マンションの魅力は、鍵一本で出入りでき、メンテナンスがラクな点。
週末などの限られた時間を有効に利用したり、外に遊びに行く拠点としての活用、高齢者の定住に向いています。
また、温泉大浴場やプール、ジムやゲストルームなどの共用施設が身近に手軽に利用できるのもメリットのひとつ。
ただし、施設の充実度は管理費に反映されるので、自分にとっての利用価値を見極めながら検討するのがよいでしょう。

マンションの種類
規模によって間取りプランや立地に特長あり

規模によって主に3種類に分かれる。
50戸未満の小規模タイプは各住戸が広めで独立性が高い。
50~100戸の標準タイプは駅近・海岸沿いにあり、10階建て以上で眺望に優れた住戸が多い。
150戸以上の大規模タイプは広大な敷地に計画され、共用施設が充実している傾向があります。
定住して静に暮らすなら小規模タイプ、週末のみ滞在して遊び回るなら標準タイプなど、利用目的に合わせて選ぶといいでしょう。

中古の特徴
中古をリフォームすると好立地物件を入手しやすい

中古マンションには、管理の質を見極められるというメリットがあります。
また、築年が古いほど好立地という傾向があり、室内の老朽化を理由に手頃な価格で売りに出ているお買い得物件もあります。
浴室の老朽化については、別荘利用なら使わないと割り切ってしまうのも一考です。
定住するなら、居室のドアが引き戸か、廊下幅が90cm以上あるかなど、新築物件では一般的なバリアフリー対応かどうかを確認しましょう。

一戸建て

魅力と注意点
リゾートの趣を楽しめるお手入れの手間を考慮して

一戸建ての魅力は、なんといっても自然との一体感。
また、薪ストーブや囲炉裏、広い庭や石造りの湯殿など非日常感を意識してデザインされた物件を選べばリゾートで過ごす時間がより豊かになるはずです。
一方、敷地内の落ち葉や積雪への対応、建物のメンテナンスには手間がかかります。管理会社のサポート体制を確認しておきましょう。
避暑地の場合は、水道管の凍結防止に配慮があるかもチェックしておきましょう。

一戸建ての種類
別荘地の規模や中心部からの距離で雰囲気に差

別荘地内の一戸建て物件は、区画が大きく、中心部からの距離が遠いほど自然が多く静かな環境になります。
また、別荘地全体の規模(複合リゾート型/地域内ネットワーク型/単独型)や成熟度によって近隣物件のオーナーと交流を持つ度合いに違いがあります。
サークルやイベントに参加して、リゾート仲間の輪を楽しみたいか、人に干渉されない静かな暮らしを求めるかで、適した物件が変わってきます。

中古の特徴
中古物件は耐震性と、すぐに使えるかの確認を

旧耐震基準(1981年5月まで)で建てられた中古住宅は、耐震性能の確認をした方がよいでしょう。
また、現地見学では水道や冷暖房機器がすぐに使えるかチェックしましょう。
天井のシミが壁まで広がっていたり、基礎のコンクリートに亀裂がある場合は、大規模リフォームが必要なケースが多いです。
一般的に、不動産会社は建物のアフターメンテナンスを請け負わないので、近くで頼れる建築業者を見つけましょう。

土地+注文建築

魅力と注意点
設計や予算配分が自由 土地の見学はプロと同行を

建物の間取りや眺望の取り方、設備仕様などを自由に決められる注文建築。限られた予算でも、適切に配分すればこだわりを実現できます。
ただし、土地の見立てに注意が必要です。傾斜角や道路付け、法規制によっては想定外の出費が発生したり、建物の大きさが制限されることもあります。
そのため、土地探しと同時に建築依頼先の検討を進め、土地を契約する前に建築のプロに見てもらうのが賢い方法です。

土地の種類
土地の権利形態は3種類 管理サービスの範囲に注意

土地の権利形態の種別として、所有権と借地権、定期借地権があります。
所有権は毎月の地代がかかりませんが、価格は借地の2~3倍。
借地権は期間30年程度の敷地利用権を得て毎月地代を支払います(更新可)。
定期借地権は期間50年で更新不可、更地に戻して返却する契約です。
利用目的や予算に合わせて総合的に判断しましょう。
また、注文建築で建てた家に、別荘地の管理サービスが適用されるかも確認しておきましょう。

買ってから後悔しないために!
セカンドハウス購入時に注意するポイント

別荘・セカンドハウス…一度は誰しも憧れる買い物ですね。
実際、セカンドハウスを購入するときには、主な拠点としている住まいと条件や希望も異なってくるかと思います。
ここでは、セカンドハウスを購入する時に気をつけたいポイントについてご紹介します。

ポイント1:災害リスクを『自分で』調べること

一般の消費者が不動産会社を介して住まいを購入する際は、ほぼ必ず「重要事項説明」を受けます。「重要事項説明」はその名の通り、「契約に際して重要なこと」を事前に購入者に知らせるために行われます。

不動産に関しての情報は重要事項説明でも得ることができますが、全てを網羅しているとはいえません。普段生活する住まいと比べて、セカンドハウスは「第2拠点」のため、滞在時間が少なく・現地の情報を得にくいという特徴があります。

まずは以下のような情報から災害に対してどれくらいリスクがある土地なのか、自身で調べることが必要です。

情報1:災害の想定被害がわかる「ハザードマップ」

最寄りの自治体などの窓口でも手に入りますが、今はWebサイト上から「ハザードマップ(防災ガイドマップなど)」という災害時の想定危険度を地図化したものを確認することができます。

ハザードマップとは災害発生時に住民が安全に避難できることを目的として作成されたものです。ハザードマップで想定している災害には、洪水・内水・高潮・津波・土砂災害・火山などがあります。

購入前には、「セカンドハウス候補地がハザードマップ上でどのように表記されているか」必ず確認しましょう。

情報2:できれば避けたい「急傾斜地崩壊危険区域」

地震や水害がなくとも、急勾配地では地盤が弱く突然土砂崩れが起きることもあります。そのような場所で多数の被災者が発生することが想定される地域を「急傾斜地崩壊危険区域」といいます。

この地域では、法律に基づいて、開発が制限されたり、土砂崩れなどを防止するような対策が義務付けられています。

ポイント2:一番の防犯対策は「人の目」

通常の住まいであっても空き巣の被害にあうこともあります。セカンドハウスの場合はどうでしょうか。不在期間が長くなって被害を知る事自体が遅くなってしまう恐れがあります。ガラス窓が割れて数ヶ月気づかない、ということは避けなければなりません。

もし、不動産会社や管理会社が見回りをしてくれるならよいのですが、巡回もないようなセカンドハウスの場合は、購入者であるあなた自身で対策を講じなくてはいけません。

方法1:警備会社を利用する

一つの方法ですが、長期不在のときに電気を落としてしまうと、セキュリティシステムが作動しなくなってしまいます。

方法2:【オススメ】セカンドハウスの近くに居住している人とご近所付き合いをしておく

一番よい方法はその周辺に居住されている方がいる場所(もしくはその近く)で、セカンドハウスを購入することです。

最終的には人と人の繋がりが大切です。訪れる際には必ず挨拶をして、人間関係を築いておけば、何か異変を感じたとき、たまに様子をみてもらうこともできるのではないでしょうか。

地震や台風の後に「大丈夫」ということだけでもわかれば、気持ちも落ち着きます。

かかるお金と資金計画

リゾート購入にかかるお金 -購入費用の内訳-

物件価格は全体の8割 建築にも諸費用が必要

リゾート購入には、広告などに示されている物件価格の他に、下のチャートに代表される諸費用がかかる。これら諸費用は、物件価格のおよそ10~15%。また、物件取得後は不動産取得税や固定資産税といった納税や管理費などの固定費が発生する。

中古物件の場合は、リフォーム費用が加わる可能性も。

土地+注文建築の工事費は、下に示した項目ごとに費用がかかるので、お金をかける部分をある程度選ぶことが可能。

マンション・戸建て
①諸費用
10~15%
物件価格
85~90%
土地+注文建築
①諸費用
10~15%
土地価格
85~90%
②諸費用
5~10%
③別途工事費
15~20%
④本体工事費
70~80%
①諸費用
印紙税
契約金額が1000万円超 5000万円以下の場合で2万円
仲介手数料
仲介会社を通じて購入する場合に、最大で物件価格の3%+6万円かかる
登記費用
所有権保存登記にかかる登録免許税と司法書士への報酬で10~20万円程度かかる
ローン関連費用
抵当権設定費用、ローン保証料、事務手数料など合計で約50万円程度かかる
水道負担金
上水道整備の費用を負担する場合に発生。数万円~数十万円。下水道がある場合は別途。
温泉権利金
10年程度の契約で100万円~300万円。別途、数千円/月の基本料金もかかる。
共益施設負担金
別荘地内の道路や汚水処理施設などを整備するための負担。月払のケースも。
修繕積立金
別荘地やマンションの共用施設のメンテナンス費用を購入時に数十万円程度払う。
②注文建築諸費用
地盤・敷地調査費用
地面を掘って地層をサンプリングする一般的な地盤調査費で5万円~10万円。
ローン関連費用
土地と建物にかかる費用を合算してローンを組む場合は発生しない。
登記費用
所有権保存登記にかかる登録免許税と司法書士に支払う報酬で10万円~20万円。
建築確認申請費用
市町村に支払う建築確認申請手数料と構造計算費用などで計10万円~30万円。
印紙代
建築請負契約金額が1000万円超 5000万円以下で2万円。
地鎮祭・上棟式費用
地鎮祭は祭壇費用と神主さんへの謝礼で3万円~6万円、上棟式は5万円~10万円。
③別途工事費
古家解体費用
100万円程度が一般的。古家を壊す際に発生し、分別・リサイクル費用も含む。
地盤改良工事
軟弱地盤の場合に必要。固い地盤までの距離により費用は数十万円~100万円。
外構工事
150万円程度が一般的。最低限の門扉やアプローチのみでも数十万円はかかる。
空調設備工事
冷暖房機器の機器代金と取り付け。寒冷地では大型化し、コストがかかりがち。
④本体工事費
基礎工事
基礎のコンクリートを打つ工事。敷地の平均傾斜角が10%まで3~5割増し。
木工事
土台、柱、梁、屋根組みなど大工職人が行う工事。家の形状が複雑だと高額に。
屋根工事
屋根葺き、軒などの工事。屋根形状が複雑で勾配がきついと高額になる。
内装工事
フローリングや壁紙など内装材のグレードの高さ、種類の多さが費用に影響する。
塗装工事
ペンキやニス塗りなど刷毛やローラーで塗る工事。外壁の吹き付け工事も含む。
仮設工事
工事に必要な足場や仮設水道・電気など、引き渡し時に撤去する全て。
電気配線工事
コンセント、スイッチ、インターホン、ダウンライトなどの電気関連の工事
金属製建具工事
玄関ドアやサッシなどの工事。断熱性の高い窓やドアが必要なエリアは高くつく。
住宅設備工事
システムキッチン・バスなどのユニット化した接尾の機器代と取り付け工事費。
木製建具工事
屋内開口部の建具材料と取り付け。一般的にドアより引き戸の方が高い。
給排水設備工事
上下水道の給排水配管工事。水回りを集中させることでコストカットできる。

想定外の出費も!? 別荘の維持費の基礎知識

「今年の夏は××の別荘で過ごすの」なんて言ってみたいですね。
しかし、住宅というものは住む人がいないと痛みやすいこともありますし、防犯面でも少し心配ですね。そもそも税金はどうなっているのでしょうか?
トータルで考えたらいったいどれくらいのランニングコストが発生するのでしょうか。
ここでは別荘の維持費の基礎知識をご紹介します。

通常の住宅と別荘の違い

冒頭でも少し触れましたが、通常の住宅と別荘は以下の点で異なります。

年間ほとんどの期間滞在していない

そのため、「主たる居住地」ではないので税法上不利な点もあります。

防犯のための費用も発生します。

避暑地や避寒地などにある

寒いところでは水道管が凍ってしまうこともあります。比較的初期に気づくことのできる住まいとは異なり、別荘の修繕は深刻化することが多いので、別途修繕費用を用意しておく必要があります。

別荘地全体の管理会社が存在することがある

一戸建てに住む場合は、ゴミ出しや掃除などはご自身やご家族で行います。しかし、一部の別荘では別荘用分譲地全体を管理会社が管理する場合もあり、そのときはゴミ出しや別荘地の落ち葉掃除などを行ってくれます。

維持費の内訳

税制面については、別荘のある地域によってことなる場合もあります。

【税金】固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産を所有している者に対して課す税金です。

【税金】住民税

住民税は、均等割りと所得割の2つの課税で納付されます。

  • 住民票のある住宅地
    均等割+所得割
  • 別荘地 (住民票なし)
    均等割分のみ
【税金】別荘等所有税 (特別村民税・家屋敷税など)

導入している自治体とそうでない自治体があります。導入している自治体は、「非居住者にも行政サービス(ゴミ処理や救急消防サービスなど)を維持するための費用負担を求めることを目的」に本税を設けています。住民税とは別に、さらに課税されるものなので注意が必要です。

管理費

一戸建ての別荘の場合は、別荘分譲地全体を管理している管理会社、マンションの一戸を別荘としている場合は、そのマンションの管理会社に対して支払う費用です。

清掃以外にも修繕や不在時のセキュリティを担うため、別荘の購入時には管理内容をよく吟味するとよいでしょう。

修繕費

マンションの場合は、修繕計画があり、毎月負担していることがほとんどですが、一戸建ての別荘の場合は、別途積み立てておくことが必要な場合が多いです。

光熱費
  • 水道
  • 暖房・冷房費
  • ガス

などは、まったく利用していなくても基本使用料がかかります。また、シーズンによっては暑さ寒さが厳しいため空調費がはねあがることもあります。

押さえておきたいキーワード10

土地

工事規制

エリアにより、別荘地のオンシーズンには建築工事ができないなどの規制が設けられている場合がある。

建築条件付き土地

売買契約後3ヶ月以内に指定された建築会社と建築請負契約を結ぶことが条件となっている土地。

自然公園法

伊豆高原一帯など、国立公園、国定公園、県立自然公園内の土地利用について定められた法律。
厳しい順に特別保護区、第1~第3種特別地区、普通地区に分かれる。
特別保護区と第1種特別地区は開発できず別荘は建てられない。
第2種特別地区、第3種特別地区は別荘建築に環境省長官や県知事の許可が必要。高さが10m以下、公園事業道路から20m以上壁面を後退させる、地形の勾配が16.42度より急だと建てられない、屋根や壁面の色が周囲の自然と調和を乱さないなどの規制がある。

凍結深度

冬に地中の水分が凍る深さのこと。
寒冷地では、凍って膨張した水分が建物を持ち上げてしまうこともあり、これを防ぐために凍結深度よりも下に基礎コンクリートを支える底盤をうつ必要がある。

管理・メンテナンス

有料オプション

管理費には含まれないが、必要に応じて利用できる管理サービス。
宅配便の受付と代理受け取りが1回1000円程度、クリーニング、ゲスト用寝具の貸出が5000円程度~など。

マンションの管理形態

常駐、日勤、巡回、自主にわかれる。
常駐は200戸以上の大規模物件によく見られ、住み込み。夜間でも万が一の場合に対応してもらえる。
日勤は管理費負担をを下げるために地元企業が管理しているケースに見られるが、夜間も交代でスタッフがフロント業務を行うケースもある。
巡回は一日数回の巡回。大規模別荘地や複合リゾートタウン内の低層マンションで一般的。

長期修繕計画

マンションの寿命を長く保つためのメンテナンス計画。
外壁の再塗装、屋上の防水工事、鉄部再塗装、ロビーなど共用部分のリフォーム、給水ポンプや給排水管の交換などを適切な時期に実施する。
修繕積立金を原資とするので、積立金の月額が他の物件と比較して安すぎる場合は、計画内容を確認しておくとよい。

水抜き・通水

寒冷地で、冬季に上下水道管内の水が凍結し、破裂するのを防ぐために利用後に管内の水を抜き、利用前に水を通すこと。

管理費

リゾート購入後にかかる固定費。
道路の維持管理、除雪、街路灯の整備、ゴミステーションの管理、防災監視業務や、自然災害が発生したときの通報、戸別巡回パトロールなどの別荘地の一般管理業務に対して支払う。
夏期の下草刈や別荘の鍵の保管や貸出業務、高齢の定住者への各種ケアといった便利なサービスは管理費に含まれる場合と有料オプションに分類される場合がある。オーナー同士のサークル活動の推奨やレジャー情報の提供といったコンシェルジュ的業務も同様。
金額と照らし合わせて、バランスがとれているか確認したい。
また、管理費は建物を建築すると更地の状態よりも高くなるので、土地分譲のみの広告の場合は確認が必要。

合併浄化槽

中古の一戸建てや土地+注文住宅でリゾートを購入、下水道が整備されていない場合は合併浄化槽の設置が義務付けられ、120万円程度の建設費が必要となる。

リゾート・別荘物件の仲介管理は「エイチアンドエヌ」へ

当社取扱物件例

軽井沢

日本の代表的な別荘地。伝統的な高原別荘ライフと、アウトレットなどの新しい商業施設の融合したリゾート地。ゴルフ、ウインタースポーツの拠点。新幹線のアクセスも魅力。

富士山麓

世界遺産、富士の麓。首都圏から東名、中央高速道路の両方からの利便性が良く、その眺めと共に周辺にはレジャースポット、ゴルフ場がたくさんあり、お子様からお年寄りまで豊かな自然を満喫。

信州高原

雄大な自然の中、春夏秋冬移りゆく彩りを満喫。それぞれの四季の高原ライフの醍醐味を賞味。

那須

豊かな四季とアウトレットモール、レジャースポット、ウインタースポーツ、名湯などとお子様からお年寄りまで幅広い別荘ライフを選択。高速道路、新幹線も使えて便利。

八ヶ岳

八ヶ岳の麓。首都圏からのアクセスも良く、遠くに雄大な山々を望み、アーバンライフと田舎暮らしの調和がとれた立地。温泉、名水、ゴルフ、スキー、トレッキング、菜園、ガーデニング、乗馬など四季折々の自然と共生。

伊豆

温暖な気候に恵まれ、海の幸、山の幸や豊かな自然に囲まれて一年を通してゴルフでリフレッシュ。名湯の数々に癒される。

業務フロー

~仲介のご案内から販売まで~
仲介のご案内

物件所有者へのご案内

反響所有者へのフォロー

  • 仲介価格の差定額ご提案
  • 販売方法のご説明

仲介依頼の承諾

  • 仲介価格の決定
  • 契約書類のご説明

契約成立

販売

契約物件の販売活動開始

  • 新聞、雑誌等への広告掲載
  • 販売物件の図面作成
  • ホームページでの物件紹介
  • 不動産協会加盟業者の物件紹介サイト
    (レインズ・アットホーム)への登録 等

販売活動の進捗・管理

販売成立

販売に関する一切の手続きを当社専門スタッフがお手伝いします。

主な取扱い別荘地

北海道
大沼湖畔 緑の村
鹿部リゾート
ニセコ
宮城県
蔵王居ソート
蔵王山水苑
福島県
羽鳥平和郷
しゃくなげ平
栃木県
那須高原
日光
茨城県
鹿嶋市
鉾田市
山梨県
八ヶ岳高原
千葉県
南房総
東京都
大島
八丈島
群馬県
北軽井沢
草津
長野県
軽井沢
安曇野
聖高原
静岡県
熱海
伊東
伊豆高原
十里木高原
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